Lloguers i Covid-19. Clàusula rebus sic stantibus!!

Un dels efectes de la crisi del coronavirus ha estat un reguitzell de cartes que els llogaters – titulars d’establiments comercials de tota mena – han enviat als propietaris dels locals, advertint-los que mentre duri la crisi del coronavirus, deixen de pagar el lloguer.

Aquesta decisió, comprensible per compensar la substancial davallada d’ingressos que té el sector del comerç (que en molts casos s’ha vist obligat a tancar portes pel decret de l’estat d’alarma), imposa als propietaris dels locals una angoixa econòmica brutal, essent aquesta una decisió injusta atès que trasllada només a una part les conseqüències d’un fet imprevist i no desitjat per cap de les parts vinculades pel contracte de lloguer.

Davant d’aquesta situació, certament extraordinària i esperem que breu, els professionals del dret cal que actuem amb la màxima mesura possible en respondre les següents preguntes.

Pot el llogater deixar de pagar la renda de manera unilateral, atenent que ens trobem en una situació de força major? Crec sincerament que NO.

Pot el propietari davant d’aquesta situació, fer com si no passés res i exigir el cobrament íntegre del lloguer? Crec sincerament que tampoc.

Doncs, quina és la resposta que podem oferir els advocats al respecte?

Hem de començar dient que no hi ha una resposta general i única per a tots els casos que se’ns plantegen. No és el mateix un local comercial que ha tancat portes- per imposició de l’estat d’alarma -, que un altre que continua obert i amb activitat. Caldrà doncs en cada cas analitzar la situació i mirar de proposar una solució que s’ajusti a la realitat, necessitats e interessos d’ambdues parts. A més, estem en moments molt canviants i haurem de tenir present que el marc normatiu pot ser modificat en qualsevol moment pels diferents governs, en especial pel govern de l’estat.

No crec que ara pagui la pena en aquest article entrar analitzar si estem davant d’una situació de força major o cas fortuït, sobretot per no avorrir a l’amable lector.

El que si pot ser interessant és introduir la idea que en el nostre ordenament jurídic disposem d’una clàusula de salvaguarda prevista per situacions com aquesta. És l’anomenada – en llatí- clàusula rebus sic stantibus.

Aquesta previsió jurisprudencial preveu que si ens trobem davant una alteració substancial de les condicions que es van tenir en compte a l’hora signar el contracte i – fruit d’aquesta modificació de les circumstàncies – es produeix una situació de gran dificultat per alguna de les parts en complir el que s’havia acordat – pacta sunt servanda – es pot demanar la modificació de les obligacions del contracte – mentre durin les noves circumstàncies – i d’aquesta manera restablir l’equilibri de les prestacions de les parts, aplicant el principi d’equitat.

Aquesta clàusula ha estat aplicada diverses vegades en situacions semblants, tot i les distancies amb l’actual, pel Tribunal Suprem. Així la STS de 15 d’octubre de 2014, acaba aplicant una reducció d’un 29 % de la renda d’un lloguer d’una botiga per trobar el reequilibri entre les parts atesa la situació de crisi econòmica, reducció que el tribunal diu que ha de tenir una vigència temporal, fins que les circumstàncies no tornen a semblar-se al punt inicial.

En altres casos, aquesta clàusula permetria justificar una resolució del contracte o una suspensió d’aquest, però difícilment aquesta suspensió o resolució es pot fer de manera unilateral – tal com ens consta està passant -, atès que d’aquesta manera es traslladaria els efectes negatius de la situació actual a una sola part. Actuar d’aquesta manera unilateral, implica anar en contra de la bona fe, principi que s’imposa a les parts en el desenvolupament de les seves relacions contractuals, l’exercici dels seus drets i el compliment de les obligacions.

Per tot, i en conclusió. Si ens trobem en aquesta situació, tant des de la perspectiva del propietari com des de la perspectiva del llogater, algunes recomanacions.

1.- Actuar sempre des de la bona fe, posant de manifest a l’altra part la preocupació per la situació actual, explicant-la bé i proposant vies per tal de solucionar de manera temporal les dificultats.

2.- Recolzar-se en vies de negociació i mediació per tal d’arribar a un nou acord temporal mentre duri la situació de crisi del Covid -19.

3.- Posar sobre de la taula solucions imaginatives, que puguin satisfer interessos per ambdues parts. Em consta que s’estan pactant reduccions temporals de renda, moratòries de pagaments totals o parcials, pagaments amb espècies amb productes de l’establiment,…

4.- Aprofitar aquesta crisi per treure el millor que portem dins nostre i d’aquesta manera reforçar els vincles amb l’altra part, per tal que la relació surti enfortida de tot plegat.

Tingueu ben present que més enllà dels noms en llatí, es tracta simplement d’aplicar davant de l’adversitat el sentit comú, la mesura i la solidaritat. Cuideu-vos molt i sobretot quedeu-vos a casa.

PE.- Per qualsevol consulta a nivell particular sobre qualsevol tema jurídic i el COVID -19 us atendrem de franc a info@dlleiadvocats.com

Alexis Guallar Tasies

Advocat i Mediador

Despatx Dllei Advocats.