Debido al estado de alarma en el que estamos viviendo el Boletín Oficial del Estado del 18 de marzo de 2020 publica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Dentro de las medidas de carácter urgente que se regulan, hay una dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, evitando así que las entidades financieras puedan instar procedimientos de ejecución hipotecaria basados en el impago de cuotas de amortización del crédito, devengadas durante la situación de emergencia sanitaria.

El artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, establece lo siguiente:

«Artículo 7. Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual.

Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19 desde este artículo y hasta el artículo 16 de este real decreto-ley, ambos incluidos».

Del redactado del artículo ya pueden extraerse dos conclusiones fundamentales:

1ª/ La moratoria es solo para aquellos créditos destinados a la adquisición de la vivienda habitual, es decir, no existe moratoria de las hipotecas destinadas a la adquisición de segundas residencias o de inmuebles empresariales (p. ej. nave industrial, despacho profesional, etc…) .

2ª/ No la puede solicitar todo el mundo, sino solo aquellas personas “que padecen extraordinarias dificultades para atender a su pago”.

El artículo 8 viene a establecer el ámbito de aplicación de esta moratoria, indicando que se aplicará a aquellos deudores que se encuentren en los supuesto de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9, siendo extensivas las medidas a los fiadores y avalistas del deudor principal y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

¿Qué circunstancias serán consideradas como situación de especial vulnerabilidad?

El artículo 9 del RD-ley define lo siguiente:

  1. a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
  2. b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
  3. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).El IPREM actualmente es de 537,84 € mensuales.
  4. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

  1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  2. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  3. c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  4. d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente.

A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:

  1. a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
  2. b) Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
  3. c) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Lo que tampoco especifica el Real Decreto Ley es si deben darse todas las circunstancias requeridas en el artículo 9, o sólo una de ellas, aunque lo lógico es entender que con la concurrencia de alguna de las causas ya se considerará a esa persona en situación de vulnerabilidad económica.

 ¿Cómo se acreditarán estas circunstancias para poder acogerse a la moratoria del pago de las hipotecas?

Se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:

  1. a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  3. c) Número de personas que habitan la vivienda:
  4. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  5. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  1. d) Titularidad de los bienes:
  2. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  3. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
  4. e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

¿Cuándo puede presentarse la solicitud de moratoria?

Las solicitudes de moratoria podrán presentarse desde el día siguiente a la entrada en vigor del presente real decreto-ley, esto es desde el 19 de marzo de 2020, y hasta quince días después del fin de la vigencia del real decreto ley, que en principio tiene una vigencia de un mes sin perjuicio de que el Gobierno pueda prorrogarlo mediante nuevo Real Decreto Ley

¿Cuándo se entenderá concedida la moratoria por la entidad acreedora?

Una vez realizada la solicitud de la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.

¿Qué efectos tiene la moratoria?

Conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

Durante el periodo de vigencia de la moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

Lo que no se regula es la duración de la moratoria, con lo que entendemos que podría quedar a discrecionalidad de la entidad acreedora que la concederá por el plazo que tenga por conveniente.

Por último, el artículo 16 del RD-ley prevé las consecuencias de la aplicación indebida por deudores hipotecarios de la moratoria en el pago de las hipotecas:

«1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos previstos en el artículo 9, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

  1. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
  2. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito».

Sorprende que no se haya previsto idéntica responsabilidad para aquellas entidades acreedoras que denieguen la moratoria en el pago del crédito hipotecario de forma indebida.

Juan José Duch Sancho    Alexis Guallar Tasies    Sergio Palop Remón

DLLEI ADVOCATS