Alquileres y Covid-19. Cláusula rebus sic stantibus !!
Uno de los efectos de la crisis del coronavirus ha sido una serie de cartas que los inquilinos – titulares de establecimientos comerciales de todo tipo – han enviado a los propietarios de los locales, advirtiéndoles que mientras dure la crisis del coronavirus, dejan de pagar el alquiler .
Esta decisión, comprensible para compensar la sustancial disminución de ingresos que tiene el sector del comercio (que en muchos casos se ha visto obligado a cerrar puertas por el decreto del estado de alarma), impone a los propietarios de los locales una angustia económica brutal, siendo ésta una decisión injusta dado que traslada solo a una parte las consecuencias de un hecho imprevisto y no deseado por ninguna de las partes vinculadas por el contrato de alquiler.
Ante esta situación, ciertamente extraordinaria y esperamos que breve, los profesionales del derecho es necesario que actuamos con la máxima medida posible al responder las siguientes preguntas.
Puede el inquilino dejó de pagar la renta de manera unilateral, atendiendo que nos encontramos en una situación de fuerza mayor? Creo sinceramente que NO.
Puede el propietario ante esta situación, hacer como si no pasara nada y exigir el cobro íntegro del alquiler? Creo sinceramente que tampoco.
Pues, ¿cuál es la respuesta que podemos ofrecer los abogados al respecto?
Tenemos que empezar diciendo que no hay una respuesta general y única para todos los casos que se nos plantean. No es lo mismo un local comercial que ha cerrado puertas- por imposición del estado de alarma -, que otro que sigue abierto y con actividad. Habrá pues en cada caso analizar la situación y tratar de proponer una solución que se ajuste a la realidad, necesidades y intereses de ambas partes. Además, estamos en momentos muy cambiantes y tendremos que tener presente que el marco normativo puede ser modificado en cualquier momento por los diferentes gobiernos, en especial por el gobierno del estado.
No creo que ahora pague la pena en este artículo entrar analizar si estamos ante una situación de fuerza mayor o caso fortuito, sobre todo para no aburrir a la amable lector.
Lo que si puede ser interesante es introducir la idea de que en nuestro ordenamiento jurídico disponemos de una cláusula de salvaguarda prevista para situaciones como esta. Es la llamada – en latín- cláusula rebus sic stantibus.
Esta previsión jurisprudencial prevé que si nos encontramos ante una alteración sustancial de las condiciones que se tuvieron en cuenta a la hora firmar el contrato y – fruto de esta modificación de las circunstancias – se produce una situación de gran dificultad para alguna de las partes en cumplir lo acordado – pacta sunt servanda – se puede pedir la modificación de las obligaciones del contrato – mientras duren las nuevas circunstancias – y de esta manera restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes, aplicando el principio de equidad.
Esta cláusula ha sido aplicada varias veces en situaciones similares, a pesar de las distancias con la actual, por el Tribunal Supremo. Así la STS de 15 de octubre de 2014, termina aplicando una reducción de un 29% de la renta de un alquiler de una tienda para encontrar el reequilibrio entre las partes dada la situación de crisis económica, reducción que el tribunal dice que debe tener una vigencia temporal, hasta que las circunstancias no vuelven a parecerse al punto inicial.
En otros casos, esta cláusula permitiría justificar una resolución del contrato o una suspensión del mismo, pero difícilmente esta suspensión o resolución se puede hacer de manera unilateral – tal como nos consta está pasando -, dado que de esta manera se trasladaría los efectos negativos de la situación actual en una sola parte. Actuar de esta manera unilateral, implica ir en contra de la buena fe, principio que se impone a las partes en el desarrollo de sus relaciones contractuales, el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
Por todo, y en conclusión. Si nos encontramos en esta situación, tanto desde la perspectiva del propietario como desde la perspectiva del inquilino, algunas recomendaciones.
1.- Actuar siempre desde la buena fe, poniendo de manifiesto a la otra parte la preocupación por la situación actual, explicando bien y proponiendo vías para solucionar de manera temporal las dificultades.
2.- Apoyarse en vías de negociación y mediación para llegar a un nuevo acuerdo temporal mientras dure la situación de crisis del Covid -19.
3.- Poner encima de la mesa soluciones imaginativas, que puedan satisfacer intereses por ambas partes. Me consta que se están pactando reducciones temporales de renta, moratorias de pagos totales o parciales, pagos con especies con productos del establecimiento, …
4.- Aprovechar esta crisis para sacar lo mejor que llevamos dentro de nosotros y de esta manera reforzar los vínculos con la otra parte, para que la relación salga fortalecida de todo.
Tenga presente que más allá de los nombres en latín, se trata simplemente de aplicar ante la adversidad el sentido común, la medida y la solidaridad. Cuidaos mucho y sobre todo quédese en casa.
PE.- Para cualquier consulta a nivel particular sobre cualquier tema jurídico y el Covid -19 os atenderemos gratis a info@dlleiadvocats.com
Alexis Guallar Tasies
Abogado y Mediador
Despacho Dllei Abogados.
